競売［けいばい・きょうばい］
競売とは
住宅ローンなどの債務の返済ができなくなった際に、担保として抵当権を設定している不動産を強制的に売却し、その売却代金によって債務を回収する売買方法のことをいいます。
競売は購入希望者が希望価格で入札し、最高額を提示した者が落札することができます。
競売は次の2つに分かれます。
強制競売
抵当権を持たない債権者（消費者金融・クレジットカード会社など）が、公式な書類をもってして債権回収を目的に不動産を競売にかけることをいいます。
担保不動産競売
一般的に言われる競売はこの担保不動産競売のことです。
担保物権を設定した不動産（抵当権や根抵当権が設定された不動産）を競売によって強制的に売却することをいいます。
住宅ローンの滞納から競売の流れ
住宅ローンを滞納したからといって、すぐに競売にかけられるわけではありません。ローンの滞納から競売が完了するまでは1年以上かかります。競売は、以下のような流れで行われます。
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1. 督促・催告を受ける
ローンを滞納すると、はじめの頃は支払いの催促の電話やメールなどがきます。これを受けても支払いが滞ったままだと督促・催告通知が届きます。支払いを求める内容となっており、内容証明郵便で届きます。
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2. 強制競売の申し立てをされる
督促や催告後も支払いがされない場合、裁判所から競売開始決定通知が送付されます。
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3. 競売開始決定通知が届く
督促や催告後も支払いがされない場合、債権者は裁判所に申し立てを行います。
強制競売の申し立てが受理されると、債権者に「競売開始決定通知」が届きます。これは裁判所が競売の手続きを開始したということであり、実際に競売の入札が始まるまでは、半年程度かかります。競売を取り下げることができるのは、申し立てをした債権者のみであるため、この時点で債権者と交渉をしなければなりません。 -
4. 執行官・不動産鑑定士による不動産の現況調査
競売の開始が決定後、裁判所の執行官と不動産鑑定士らによって、不動産の現況調査が行われます。
現況調査は物件の状態や権利関係・所有者の家族構成などを調べ、不動産を競売でどのくらいの価値でかけるかを評価するものです。
物件内部の写真撮影や所有者（債務者）の聞き取りも行います。この際債務者は拒否することはできません。物件の中に入ることを拒否したとしても、執行官の権限により開錠され、中を調査されます。 -
5. 期間入札・落札者の決定
競売の入札の期限と開札日が決まったことを知らせる通知が届きます。
入札日の決定に続いて、官報やインターネットで現況調査の結果と物件の情報が一般公開されます。入札が開始され、最高額を提示した者が落札します。 -
6. 売却許可決定・落札者が代金を納付する
落札後に裁判所が落札者に対して「売却許可決定」を出した後、落札者は代金を納付します。これにより売却が確定になります。
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7. 引き渡し・立ち退き
落札者の納付により売却が確定すると、不動産の所有者は落札者に移行します。このタイミングで債務者に対して物件の引き渡し命令がでます。引き渡し命令後は速やかに不動産を引き渡さなければなりません。引き渡しを拒否した場合、落札者が裁判所に申し立てをすることにより強制退去命令がでます。
強制退去になった場合、物件の中にあるものは強制的に運び出され、債務者の都合に関係なく追い出されます。